Le Blog de Daniel Bert - Au détour du Droit

Pour le 6 octobre

 

- Lire la séance n°1 de TD sur la méthodologie de la fiche de jurisprudence et du commentaire d’arrêt.

- Lire les tableaux suivants relatifs à l’organisation juridictionnelle en matière civile et au cheminement du pourvoi en cassation

- Lire la partie du cours et du manuel relative aux pourparlers et à la période précontractuelle.

- Dégager la structure (se reporter à la partie du cours relative à la structure des arrêts de la Cour de cassation) et faire les fiches de jurisprudence des arrêts ci-dessous reproduits.

- Faire un plan détaillé (Introduction entièrement rédigée, parties, sous-parties et idées générales) de commentaire de l’arrêt du 7 janvier 2009 rendu par la troisième chambre civile (ci-dessous reproduit).

Pour se faire vous pouvez vous reporter à la lecture des arrêts suivants et à leurs notes de jurisprudence (Com. 26 novembre 2003 : RTD civ. 2004 p.80, obs. Mestre et Fages ; RDC 2004 p. 257, obs. D. Mazeaud ; JCP E 2004. 738, note Stoffel-Munck - Civ. 3^e, 28 juin 2006 : D. 2006 p. 2963, note D. Mazeaud ; RTD civ. 2006 p. 754, obs. Mestre et Fages ; RDC 2006 p.1069, obs. Mazeaud ; ) qui vous seront utiles pour commenter l’arrêt du 7 janvier 2009.

 

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 14 septembre 2006
N° de pourvoi: 04-20524
Publié au bulletin

Cassation.

 

Attendu, selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort, que Mme X..., qui avait donné en location à M. et Mme Y..., pendant une période estivale, une caravane et ses accessoires, a été condamnée par une juridiction de proximité à leur payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Attendu que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ;

Attendu que, pour condamner Mme X..., le jugement retient notamment "la piètre dimension de la défenderesse qui voudrait rivaliser avec les plus grands escrocs, ce qui ne constitue nullement un but louable en soi sauf pour certains personnages pétris de malhonnêteté comme ici Mme X... dotée d'un quotient intellectuel aussi restreint que la surface habitable de sa caravane, ses préoccupations manifestement strictement financières et dont la cupidité le dispute à la fourberie, le fait qu'elle acculait ainsi sans état d'âme et avec l'expérience de l'impunité ses futurs locataires et qu'elle était sortie du domaine virtuel où elle prétendait sévir impunément du moins jusqu'à ce jour, les agissements frauduleux ou crapuleux perpétrés par elle nécessitant la mise en oeuvre d'investigations de nature à la neutraliser définitivement" ;

Qu'en statuant ainsi, en des termes injurieux et manifestement incompatibles avec l'exigence d'impartialité, le juge a violé le texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen : (…)

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 26 mai 2004, entre les parties, par la juridiction de proximité siégeant dans le ressort du tribunal d'instance de Toulon ;

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 juin 2006
N° de pourvoi: 05-14774
Publié au bulletin

Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 janvier 2005), que les époux X..., propriétaires d'un appartement, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Gorbella à Nice en annulation de la résolution de l'assemblée générale en vertu de laquelle le syndic de copropriété les avait assignés en référé afin que soit retirée la construction qu'ils avaient édifiée en végétaux sur leur balcon pour une semaine à l'occasion de la fête juive des cabanes ;

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :

1 / que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que les époux X... faisaient valoir que l'immeuble dans lequel ils étaient propriétaires d'un appartement étant à usage d'habitation, l'édification sur leur balcon, pendant une semaine, d'une cabane précaire et temporaire leur permettant de respecter les prescriptions de la religion juive, sans créer de nuisances ou de risques pour les autres copropriétaires, était conforme à la destination de l'immeuble ce dont il résultait que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires mandatant le syndic pour agir en justice afin d'obtenir l'enlèvement de cette cabane devait être annulée comme restreignant leur droit d'exercice d'un culte sans être justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en jugeant que l'assemblée générale des copropriétaires était en droit d'adopter la résolution litigieuse au seul motif que les époux X... avaient méconnu le règlement de copropriété, sans rechercher, comme il le lui était demandé, en quoi la restriction ainsi imposée aux droits d'un copropriétaire était justifiée par la destination de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 / que les clauses d'un règlement de copropriété ne peuvent avoir pour effet de priver un copropriétaire de la liberté d'exercice de son culte, en l'absence de toute nuisance pour les autres copropriétaires ; qu'en refusant à des copropriétaires le droit d'exercer leur culte par l'édification sur leur balcon, pendant une semaine, d'une cabane précaire et temporaire, au seul motif que cette construction serait contraire aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 9 du Code civil et 9 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 ;

3 / qu'ils avaient fait valoir que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires mandatant le syndic pour agir en justice afin d'obtenir l'enlèvement de la cabane édifiée temporairement pour l'exercice de leur culte avait été adoptée à partir d'un rappel tronqué du règlement de copropriété et dans le seul but de leur nuire ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'adoption de cette résolution ne constituait pas un abus de droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu (…) qu'ayant retenu à bon droit que la liberté religieuse, pour fondamentale qu'elle soit, ne pouvait avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d'un règlement de copropriété et relevé que la cabane faisait partie des ouvrages prohibés par ce règlement et portait atteinte à l'harmonie générale de l'immeuble puisqu'elle était visible de la rue, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l'assemblée générale était fondée à mandater son syndic pour agir en justice en vue de l'enlèvement de ces objets ou constructions ;

D'où il suit que le moyen, (…) n'est pas fondé (…) ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

 

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 7 janvier 2009

N° de pourvoi: 07-20783

Publié au bulletin

Cassation partielle

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 25 septembre 2007) que, par acte du 21 juillet 1997, la société civile immobilière Norimmo (SCI) a donné à bail commercial, un immeuble à la société Regal Lezennes ; qu'en décembre 2002, M. X... s'est présenté à la SCI pour négocier la cession du bail ; que la SCI a donné son accord à la cession sous réserve de certaines conditions ; que la société Animal Food and System (AFS) est intervenue dans la négociation ; que la SCI a finalement refusé le projet mis au point entre la société Regal Lezennes et la société AFS ; que la société Regal Lezennes a assigné la SCI et la société AFS afin d'obtenir la réparation des préjudices subis du fait de la rupture des pourparlers précontractuels ;

Attendu que pour accueillir la demande l'arrêt retient, par motifs adoptés, que d'une part, la société Regal sollicitait la somme de 250 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice créé du fait du défaut d'exploitation du local, que d'autre part, par la réalisation de ce droit au bail, la société AFS faisait l'acquisition d'un immeuble particulièrement bien placé dans l'une des plus importantes zones de chalandise situé au voisinage immédiat de la métropole lilloise en vue de réaliser une nouvelle implantation et remplacer à l'identique une implantation perdue par éviction dans un autre centre commercial de la métropole lilloise à compter de janvier 2004, qu'elle indiquait également avoir subi depuis la date où elle aurait dû prendre les lieux un préjudice indiscutable du fait de l'impossibilité dans laquelle elle avait été d'ouvrir le nouvel établissement qu'elle souhaitait adjoindre à sa chaîne, que le tribunal disposait des éléments suffisants pour évaluer le préjudice de la société Regal Lezennes à la somme de 250 000 euros et celui de la société AFS à celle de 150 000 euros ;

Qu'en statuant ainsi alors que la faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne peut être la cause d'un préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Norimmo à payer la somme de 250 000 euros à la société Regal Lezennes et celle de 150 000 euros à la société AFS, l'arrêt rendu le 25 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Dossier spécial dépôt de garantie (loi du 6 juillet 1989)

 

A quoi sert le dépôt de garantie ?

 

D'une manière générale, le dépôt de garantie – improprement appelé caution (la caution est une personne physique qui s’engage à payer le créancier en cas de défaillance du débiteur principal) – est la somme versée par l'une des parties à un contrat pour garantir la bonne exécution de ses obligations.
Le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et n'a pas dégradé le logement.

 

Quel en est son montant ?

 

Depuis le 9 février 2008, le dépôt de garantie en location vide est équivalent à un mois de loyer.

 

De quel délai dispose le propriétaire pour me restituer le montant de mon dépôt de garantie ?

 

Le propriétaire dispose d’un délai maximal de deux mois pour restituer au locataire le montant du dépôt de garantie, éventuellement déduction faite des sommes liées au non paiement des loyers ou charges ou aux éventuelles dégradations.

 

La pratique du locataire consistant à ne pas payer son (ses) dernier(s) mois de loyer et à laisser au propriétaire le soin de se compenser en lieu et place sur le montant dépôt de garantie est-elle légale?

 

Il n’est pas possible de laisser le propriétaire compenser le(s) derniers(s) mois de loyer sur le montant du dépôt de garantie. En effet, le dépôt de garantie sert à assurer le paiement des loyers par le locataire mais également à indemniser le bailleur en cas de dégradations commises par ce premier.

La loi offre ainsi une action au locataire en cas de non remboursement du dépôt de garantie dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés.

 

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?

 

Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire durant le contrat de bail.

Toutefois, à dépôt de restitution dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, le solde du dépôt de garantie produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

 

Le propriétaire doit-il produire des factures pour justifier l’absence de restitution du dépôt de garantie ?

 

Il a été jugé qu’il n’ait pas nécessaire que le bailleur produise pour justifier sa demande, des factures de travaux acquittés par lui. L’indemnisation du bailleur n’est pas conditionnée par l’exécution de réparations locatives. La simple constatation, sur l’état des lieux de sorties, de dégradations imputables au locataire suffit à justifier les retenues sur le solde du dépôt de garantie.

 

Le propriétaire peut-il refuser de restituer au locataire le montant de son dépôt de garantie si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi ?

 

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet d’établir les réparations à la charge du locataire.

En absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est censé les avoir reçus en bon état.

Rien n’empêche dès lors au bailleur de procéder contradictoirement à un état des lieux de sortie.

Le locataire devra alors répondre des dégradations constatées sur l’état des lieux de sortie.

 

L’état des lieux doit-il être rédigé en deux exemplaires originaux ?

 

Il a été jugé qu’un état des lieux se borne à constater une situation de fait et échappe par conséquent à la formalité consistant, dans les actes synallagmatiques à rédiger autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties.

 

Le locataire peut-il contester une mention figurant sur l’état des lieux établi contradictoirement avec le propriétaire ?

 

Il a été jugé qu'un état des lieux dressé contradictoirement constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.

Dès lors, le locataire peut se prévaloir d’attestations ou de rapports pour contester les mentions figurant sur l’état des lieux.

 

Le constat établi unilatéralement par un huissier en dehors de la présence du locataire est-il opposable à celui-ci ?

 

Il a été juge que le fait que le constat ait été établi par huissier unilatéralement ne suffit pas à l’écarter comme moyen de preuve s’il a été dressé aussitôt que le locataire a quitté les lieux.

En tout état de cause, il reste que les constatations de l’huissier font foi jusqu’à inscription de faux.

 

Quelles sont les juridictions compétentes  pour connaître du litige en cas de non restitution du dépôt de garantie?

 

La loi confère au tribunal d’instance une compétence exclusive au tribunal d’instance en matière de baux d'habitation, à l'exception des actions relatives à la restitution du dépôt de garantie dont la connaissance, jusqu'à la valeur de 4000 €, relève de la juridiction de proximité.