Le Blog de Daniel Bert - Au détour du Droit

Mixte, 26 mai 2006

Les avants-contrats, en dépit de leur appellation, n'en sont pas moins des contrats, soumis en tant que tels au principe de la force obligatoire des contrats. La jurisprudence fait néanmoins preuve de réticence à sanctionner la méconnaissance de ces avants-contrats, les privant indéniablement d'une bonne part de leur efficacité.

A ce titre, l'arrêt de Chambre mixte de la Cour de cassation le 26 mai 2006, rendu relativement à un pacte de préférence, mérite d'être signalé, dans la mesure où il marque une rupture dans cette jurisprudence.

Ou bien: Le pacte de préférence est sans aucun doute la figure la moins contraignante des avants-contrats, au point qu'on a pu le qualifier « d'avant avant-contrat » (Libchaber). Pour autant sa méconnaissance entraîne des sanctions, comme l'illustre un arrêt de Chambre mixte de la Cour de cassation le 26 mai 2006, promu à une large diffusion.

Ramenés à l'essentiel, les faits sont les suivants : Etabli en 1957, un acte de donation-partage renfermant un pacte de préférence attribue la propriété d'un immeuble à un des copartageants. En 1985, une parcelle de cet immeuble est transmise par une nouvelle donation-partage, laquelle rappelle l'existence du pacte de préférence. L'attributaire de cette parcelle la vend quelques mois plus tard à une SCI, sans avoir proposé aux copartageants bénéficiaires du pacte de préférence de l'acquérir en priorité. En 1992, un bénéficiaire de ce pacte demande sa substitution dans les droits du tiers acquéreur et sa condamnation à des DI. La CA lui accorde des DI mais lui refuse la substitution. Il forme alors un pourvoi en cassation.

La présente décision pose la question suivante : Le bénéficiaire du pacte de préférence peut-il se substituer dans les droits du tiers acquéreur, et le cas échéant, à quelles conditions ?

La Cour de cassation, répond à cette question par l'affirmative : « le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur [...] à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir », avant de rejeter le pourvoi, faute pour le bénéficiaire d'apporter la preuve que le tiers acquéreur connaissait son intention de se prévaloir de sa préférence.

La présente décision est remarquable dans la mesure où elle admet pour la première fois le principe de la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence dans les droits du tiers acquéreur (I), en l'assortissant toutefois de conditions dont la réunion n'est pas sans poser de difficultés (II).

I- La reconnaissance de l'exécution en nature du pacte de préférence

A- Le rejet traditionnel de l'exécution en nature du PP fondé sur l'analyse de l'obligation du promettant

B- Annulation et substitution, les deux sanctions désormais admises de la violation du PP

II- La réunion difficile des conditions de la substitution

A- Une double preuve difficile à rapporter

B- La transposition souhaitable de la solution à la PUV